醫藥網10月10日訊　對于投資選址這件事，可能很多企業家覺得是一件簡單的事情，不就是找個辦公室嗎?其實不然，雖然看起來流程很簡單，但實際上當你深入參與到選址過程中才會發現這是一件耗時費力的復雜工程。

一、生物醫藥、醫療器械企業投資選址四大類型

從企業生命周期來看，處于不同生命周期的企業都會有投資選址的需求。從企業發展所處的階段，我們可以把生物醫藥和醫療器械企業投資選址行為按照企業規模的維度，劃分為四種類型：孵化辦公室選址，小規模產業化租用廠房選址，(大型)企業規模化自建廠房選址以及區域中心選址。

圖1：企業不同生命周期選址動因

1. 孵化辦公空間選址

項目還處于創意早期，團隊由3～10人核心技術人員組成。初創項目由于資金壓力在選址辦公預算上偏保守，結合創業孵化服務的孵化器等辦公空間性價比較高。此外該階段項目發展的核心是技術研發，這類型企業項目會偏好聯合高校及科研院所進行孵化選址。

2. 小規模產業化廠房租用

隨著企業的發展，產品開發到了可以產業化的階段，前期因為大量研發成本投入以及市場銷售處于啟動階段，因此這個時期的企業從發展角度上考慮大多不會自建廠房，更多的是希望通過政府產業園提供的標準廠房進行裝修，以降低廠房建造成本和減少建設的時間周期。

這個階段的醫藥企業對應的產品大多處于臨床I期和II期階段，醫療器械企業對應的產品基本處于產品注冊臨床申報階段。

3. (大型)企業規模化自建廠房選址

當企業過了第一個產品銷售啟動階段之后，部分企業會在其他管線上進一步發展產業化以及擴大生產規模和銷售規模，因此處于這個發展階段的企業擁有一定的資金實力支撐其擴增產能的需求。所以企業會有明確的擴張自建廠房和銷售中心的需求。例如，百濟神州在廣州基地重點是工藝研發和專利創新，而其北京總部是藥物創新研發的核心基地。

二、區域中心選址關鍵要素

一般來說企業的區域中心包括三種類型：研發中心、營銷中心和財務中心。不管是哪種中心，其實企業落地的場地需求相對都不大，幾百平米的辦公場地可以滿足大部分企業的需求，因此這一類的選址行為企業更多地會考慮盡量在CBD區域，這些區域交通便利、人才集聚。

不同類型的企業在不同選址階段，其對園區的要求也基本不同，在選擇方面會各有傾向性。但萬變不離其宗，對于企業而言，要找到合適的土壤，企業才可能快速茁壯成長。一次正確的企業選址，相當于給自己找了一塊福地，會加速企業的發展。反之，一次失敗的選址，可能導致企業發展緩慢，甚至置之死地。因此，我們需要認真思考，企業在選址的時候要考慮哪些最重要的因素(土壤養分)。

根據藥選址平臺與眾多企業和園區交流的調查研究，我們發現，決定企業發展關鍵的選址要素包括以下幾個方面。

1. 區位交通

為什么說區位交通是生物醫藥和醫療器械企業選址考慮的第一關鍵要素呢?其實，區位交通拆開來看，是兩個因素，首先是區位，其次是交通情況。

區位決定未來企業所在城市大的商業環境是什么樣的，例如如果一家企業選址在紹興，那么他所考慮的是整個江浙滬一帶的市場和人才問題。反之，如果選址在中山，那么更多的是考慮在珠三角一帶的影響力。所以，區位決定企業未來所處的市場環境。

其次是交通，今天的市場節奏非常快，在江浙滬包郵區，乃至京滬線一帶的人可能都已經習慣當日往返的差旅節奏。如果一個地方高鐵都沒有開通，那這個地方的貨物流轉效率和人才流動效率都不會很高，如何能夠保證企業能夠高效地與外界對接資源呢?企業投資選址的時候會特別關注這個要素。

區位交通的背后也包括了企業的經營成本，例如對于生產型的企業，如果選擇了較為偏遠的地方作為生產基地，可能廠房租金或者是土地成本都很低，但是物流成本就要高很多，人才可獲得性也會明顯下降。

2. 產業配套資源

生物醫藥和醫療器械行業是高知識密集型產業，早期創業者會高度依賴地方產業配套資源，例如公共實驗平臺、臨床資源、申報注冊資源等。

部分企業屬于平臺類型的企業，本身就自帶資源，例如CRO、CDMO類型的企業，他們對資源的要求相對較小，但是對人才資源一定有要求。

相反，研發創新型企業普遍都對產業配套資源，包括一些大型的實驗設備有配套要求，因此企業在選址的時候會考慮地方是否有自己行業所需要的產業配套資源，否則自建的成本非常高，中小型企業不會考慮。最典型的資源例如廢氣、廢液、廢渣的處理，非專業園區需要企業自行處理，這必然也會影響企業選擇決策。如果園區有三廢集中處理措施，則會顯著降低企業的建設和運營成本，增加招商引資的吸引力。

3. 產業政策

基本上每家企業在投資選址的時候都會問到當地有什么樣的產業政策和人才政策。政策對于創新型企業來說，意味著地方政府是否足夠重視這個產業，是否把這個產業列為重點發展的產業。從政策條款也可以看出當地政府領導是否對產業有足夠深的理解，否則政策內容就不會貼合企業發展的關鍵里程碑。

對于企業來講，也要考慮產業政策是否可以兌現，政策已經實行的周期，是否有成功兌現的案例，這些都是企業在考察地方政府和產業園區的時候會重點考慮的因素。在政策之外，企業還會從政府一般公共財政預算收入的角度考慮地方政府的政策兌現和扶持協議履約能力。再好的政策承諾，如果地方政府沒有好的財政收入作為支撐，基本上也無從談起履約能力。

所以，結合前面所講的區位交通和產業配套資源來講，區位交通好的地方一般經濟都不差，因此在產業政策方面相對激進;區位交通不好的地方，由于本身經濟相對落后，因此在產業政策方面也相對保守一些，地方政府所出的政策也大概率是其他區域常規政策。所以，企業在選址的時候，根據區域位置和經濟發展的情況，就大概可以預知得到產業政策支持的基本情況。

4. 人才供給

任何一個企業的發展都離不開人才，尤其是生物醫藥這類的高科技企業。一家生物醫藥企業如果在一個四五線的小縣城落地，而這個地方就連一所像樣的大學都沒有，也不在區域的核心位置，那么企業怎么可能招得到優秀的人才。有的區、縣一級的開發區，可能生活配套都還欠缺，這種園區可能連招聘普通工人都困難。因此，企業在到一個地方投資選址的時候，企業家們還會深入了解當地的人才供給情況，即使當地沒有高校資源，也得看這個地方的周邊是否有高校，是否可以從附近的區域吸引人才，招工培養是否有難度。否則，企業建立起來的研發生產空間將會淪落為無人問津的空廠房。

5. 生活配套

人終究是環境的產物，工作是生活的一部分，當我們考慮要不要去一個地方工作的時候一定會考察這個地方的生活是否便利。從我們的調研來看，企業家所關注的生活配套就是圍繞人的衣食住行幾個維度，更高層的需求會包括娛樂需求。

當前企業在選擇一個地方落地的時候，要去考慮員工的用餐和交通問題，例如園區是否有食堂，園區周邊是否有快餐小吃店，是否有商務招待的餐館等，園區離生活居住區一般通勤時間有多久，是否有地鐵或者公交車可以到達。如果是大型企業的選址，往往可能是在一個工業園區，還需要考慮員工的娛樂需求，消費需求，甚至購房需求，小孩教育需求等。

6. 營商環境

營商環境聽起來是一個很虛的指標，但確確實實會影響到企業最終是否落地。主要體現在地方主政領導是否重視這個產業，是否對這個產業的發展有一定的包容心態。一線負責對接企業的具體工作人員是否能夠與企業建立良好的溝通機制，讓企業高效地在當地運轉起來。

以前我們經常會遇到或聽到過一種說法，先把企業給吸引過來落地投資，政府承諾了很多政策條件，但到了兌現的時候往往很難兌現，這就是典型的營商環境和政府相關部門工作人員服務意識欠缺的典型表現。企業在落地投資的時候也確實會關注營商環境及口碑，畢竟對于企業來說，一旦確定在當地投資，少則是幾百萬的資金，多則幾個億都有可能，最終都將會影響到企業的生死存亡。

深入研究企業選址決策邏輯，協助企業做出科學合理的投資選址方案，需要建立一個系統的科學量化指標，因為不同階段的生物醫藥企業對承載空間、產業資源、政策支持等方面的需求也不盡相同。

表1：選址量化指標(參考部分)

以上六點是藥械企業在選址的時候非常關注的關鍵因素，也是地方政府和產業園區需要重點打造的招商引資競爭能力。但對于企業來講，筆者認為政府產業政策的扶持是屬于幫助企業發展壯大的錦上添花的福利，企業的生存發展還主要依賴于自身產品和業務的發展，通過借助社會資本和擴大市場規模獲得更大的發展空間。政府的各種產業政策和人才政策，是基于企業發展過程當中的基礎配套扶持政策。現在各地政府基本上都要求企業先投入，政府部門年末或次年再進行補貼。因此企業很難提前拿到補貼，更不可能指望扶持資金成為企業發展的救命錢。

此外，企業也需要客觀考慮，在不同的階段對于園區的需求是不一樣的。因此以上所說的六大類的考量因素在實際操作當中也有排序上的不同，不能簡單地一概而論。如果生物醫藥和醫療器械類的企業在選址方面想要獲取更多的園區信息，可以通過藥選址平臺了解全國園區的情況，藥選址運營方也可以為企業量身推薦適合企業發展的園區，歡迎與藥選址平臺溝通。

【來源：火石創造 】